Artículo de opinión
por Daniel M.Ghiggia*
Analizamos cada una de las opciones de Garantía que puede ofrecer un Locatario para Alquiler destino Vivienda.
La Ley 27.551 expresa:
Regulación complementaria de las locaciones
Art. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:
- a) Título de propiedad inmueble;
- b) Aval bancario;
- c) Seguro de caución;
- d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
- e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
Se entiende que el Locador elegirá la que considere más conveniente.
Análisis.
- a) Título de Propiedad Inmueble: si bien la ley aquí lo especifica, el título de propiedad podría exhibirse y manifestar en el contrato que se pone en garantía. Pero de hecho los únicos derechos reales de Garantía sobre cosa ajena, establecidos por ley son: la Hipoteca, al Prenda (para bienes muebles registrables) y la Anticresis. No hay un Derecho Real de Garantía para Alquileres. Por lo que, si el inmueble se vende, no habría más garantía. Y ante un eventual cobro, debería iniciar el juicio y posteriormente embargar la propiedad y proceder a su remate. También se debe verificar que no esté afectado a “Bien de Familia”, ya que esta condición hace inembargable el inmueble.
- b) Aval Bancario. El Locatario deberá recurrir al banco donde opera y solicitarlo. El banco saldrá como principal pagador en caso de alquileres impagos. Hará un análisis de su situación financiera sobre cuentas, prestamos, conducta de pago etc. Lo más probable es que la entidad bancaria le ofrezca un Seguro de Caución y no salir él mismo como garante, ya que por un lado vende un producto y por otro evita responder con su propio patrimonio.
- c) Seguro de Caución El inquilino contrata con un Compañía de Seguros, una póliza a favor del Locador para cubrir eventuales alquileres impagos, expensas, servicios, impuestos y, en algunos casos, ocupación indebida por un tiempo determinado. Se pagará como una póliza ordinaria. Para tramitarlo, la compañía pedirá el Contrato sellado.
- d) Garantía de Fianza o Fiador Solidario. En este caso el fiador o garante responderá con todo su patrimonio ante un eventual impago, pudiendo exhibir en prueba de solvencia algún estado de cuenta bancaria, título de algún inmueble, comprobantes facturación etc. Pero, las cuentas pueden cerrarse, los inmuebles venderse o la facturación decaer, con lo que la calidad de la Garantía se vería disminuida.
- e) Garantía Personal documentada con Recibo de Sueldo. Esta es la más común. El Garante afecta los ingresos que percibe por su trabajo. En general es recomendable que el importe del sueldo, mínimamente, triplique el valor del alquiler, ya que el Decreto 484/87 Art. 1 Establece topes de embargo para remuneraciones no superiores al Salario Mínimo Vital , hasta el 10% del importe que excede este Salario, y del 20% para sueldos superiores al doble del Salario Mínimo Vital, persistiendo el embargo hasta cubrir la deuda. En general, el Garante con una antigüedad superior a 6 meses en su trabajo, demuestra más estabilidad.
Concluimos que para garantizar el pago de Alquileres persiguiendo la celeridad, la sencillez y la estabilidad, las mejores opciones serían el Seguro de Caución y/o la Garantía Personal documentada con Recibo de Sueldo. Por supuesto, sin perjuicio de otras que el Locador considere se ajustan más a su caso en particular.
¿Querés saber más? Podemos ayudarte. Sabemos cómo hacerlo. Llamanos.
*Martillero .Publico Mat Nqn 075
GHIGGIA BENEITO Asesoría Inmobiliaria
Con la colaboración y Revisión para este Artículo del Dr. Ruben H.Caci
Abogado -Mat.Nqn 1030
